樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”已至，銀保監(jiān)會(huì)釋放利好機(jī)構(gòu)：當(dāng)前時(shí)點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的布局良機(jī)

8月16日消息，房地產(chǎn)板塊開(kāi)盤(pán)拉升，截止發(fā)稿，天房發(fā)展漲停，三湘印象、沙河股份、招商蛇口、光大嘉寶、粵宏遠(yuǎn)A、華發(fā)股份等跟漲。

銀保監(jiān)會(huì)：房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)

消息面上，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人9月23日表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。堅(jiān)持房住不炒定位，圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制。合理滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)融資需求，穩(wěn)妥處置恒大等部分頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到穩(wěn)妥處置。增量風(fēng)險(xiǎn)已基本控制，存量風(fēng)險(xiǎn)化解正有序推進(jìn)。

近期，銀保監(jiān)會(huì)積極推動(dòng)支持保交樓、穩(wěn)民生。舉措包括：指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實(shí)各方責(zé)任的有序安排下，積極主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計(jì)推動(dòng)保交樓、穩(wěn)民生。

銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，銀保監(jiān)會(huì)配合住建部、財(cái)政部、人民銀行等部門(mén)及時(shí)出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。

樓市傳統(tǒng)的金九銀十已至

樓市傳統(tǒng)的金九銀十已至，不過(guò)全國(guó)新房市場(chǎng)仍在低溫運(yùn)行。在銷售壓力較大的三四線城市和城市郊區(qū)及外圍區(qū)域，房企們紛紛加大價(jià)格營(yíng)銷力度，以期加快新房去化。

為穩(wěn)定市場(chǎng)，近期以來(lái)，多地因城施策采取了不同的價(jià)格調(diào)控措施。例如，在湖南瀏陽(yáng)、內(nèi)蒙古呼和浩特等地，逐漸打開(kāi)新房限價(jià)的口子，加大項(xiàng)目備案價(jià)的浮動(dòng)空間；而在湖南衡東等少數(shù)地區(qū)，限跌令再度出現(xiàn)。

國(guó)信證券研報(bào)顯示，9月銷售回暖趨勢(shì)走弱。截至9月17日，30城監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市當(dāng)月商品房成交面積10337萬(wàn)平方米，同比-31%。其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計(jì)同比分別為-32%、-35%、-33%、-15%。

中信證券也指出，近期商品房和土地市場(chǎng)表現(xiàn)延續(xù)弱勢(shì)，各地樓市放松和政策刺激持續(xù)出臺(tái)，保交樓也得到了政府的大力推進(jìn)，二者配合，或可由量變到質(zhì)變，帶來(lái)樓市需求的回暖，本輪地產(chǎn)周期有望沿著銷售-信用-投資的路徑逐步復(fù)蘇。但是，與之前幾輪周期相比，預(yù)計(jì)這一輪銷售的復(fù)蘇可能偏弱，而且繼續(xù)向后傳導(dǎo)的速度可能較慢，復(fù)蘇周期被拉長(zhǎng)，明年的地產(chǎn)投資動(dòng)力或仍顯不足。

申萬(wàn)宏源認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比一度加速回落至過(guò)度偏冷的水平，21Q4后逐步好轉(zhuǎn)但幅度有限，地產(chǎn)投資也因此持續(xù)低于預(yù)期，因而目前政策再度強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，2000億保交樓專項(xiàng)政策性借款首單22日落地沈陽(yáng)。

在地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比也出現(xiàn)快速回落，由18年上半年近25%的高增速加速回落至21年9月0%，雖然21Q4政策持續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房企融資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比逐季回升，但至22年6月也僅恢復(fù)至1.5%的較低水平，因而今年本應(yīng)形成貢獻(xiàn)的前期已預(yù)售項(xiàng)目加速施工投資，在融資壓力仍大的背景下，未發(fā)揮出預(yù)期內(nèi)的明顯抵消新房銷售投資轉(zhuǎn)弱的拖累，8月地產(chǎn)投資當(dāng)月同比降至-13.8%的極低水平。

因而目前政策再度強(qiáng)調(diào)合理滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)融資需求，而8月19日住建部公布的2000億專項(xiàng)政策性借款，首單于9月22日落地沈陽(yáng)，結(jié)合9月13日鄭州與國(guó)開(kāi)行簽署的3000億貸款中用于棚改貸款的1600億，以及各地房地產(chǎn)紓困基金和銀行信貸的通力配合，房地產(chǎn)融資已在好轉(zhuǎn)，9月后地產(chǎn)投資同比或逐步回升，全年仍有望達(dá)到-8%的明顯好于地產(chǎn)銷售（-20%）、新開(kāi)工（-37%）內(nèi)生性拖累幅度的水平。

當(dāng)前時(shí)點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的布局良機(jī)

申萬(wàn)宏源認(rèn)為，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融化泡沫化的表態(tài)由得到遏制轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性扭轉(zhuǎn)，或有更多政策空間聚焦穩(wěn)定房企融資，保交樓優(yōu)先度進(jìn)一步提升，地產(chǎn)投資、竣工有望止跌企穩(wěn)，小幅改善。

中郵證券指出，根據(jù)高頻數(shù)據(jù)，本周（9月19日-9月25日）新房成交面積增速反彈，我們覆蓋的49個(gè)城市新房成交面積由上周同比下降46.3%收窄至僅同比微降0.4%。其中，一線城市成交面積反彈最明顯，由上周同比下降5.8%上升至本周同比增長(zhǎng)50.1%，此外二線和三四線城市成交降幅明顯收窄。分析基數(shù)效應(yīng)，基數(shù)下降并非是銷售增速反彈的主要原因，而是銷售環(huán)比修復(fù)。具體來(lái)看：1）一線城市整體表現(xiàn)較好，北京、上海、深圳成交面積同、環(huán)比均明顯增長(zhǎng)，廣州環(huán)比增長(zhǎng)但同比仍下降；2）二線城市分化仍然明顯，青島、蘇州、南寧、濟(jì)南、溫州、東莞成交面積同、環(huán)比均明顯增長(zhǎng)；3）三四線城市呈現(xiàn)分化狀態(tài)，揚(yáng)州、金華、連云港、江門(mén)、莆田、舟山、東營(yíng)、池州、云浮、南平表現(xiàn)較好。當(dāng)前時(shí)點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的布局良機(jī)，重點(diǎn)關(guān)注兩條思路：1）行業(yè)見(jiàn)底復(fù)蘇帶來(lái)的β行情，利好保利發(fā)展、新城控股等龍頭；2）格局優(yōu)化帶來(lái)的拿地提升，濱江集團(tuán)、華發(fā)股份有望逆勢(shì)發(fā)展。

銀河證券研報(bào)稱，目前房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注點(diǎn)在于銷售能否復(fù)蘇以及房企盈利能否修復(fù)，目前最關(guān)鍵的是恢復(fù)市場(chǎng)信心，本輪銷售的修復(fù)較之前更加艱難和曲折。銀河證券認(rèn)為政策更大程度的實(shí)質(zhì)性寬松已經(jīng)在途，房貸利率仍有下降空間，需求側(cè)政策演繹范圍加大，化解風(fēng)險(xiǎn)的資金支持和各方合力正在孕育，下半年行業(yè)局面大概率將迎來(lái)改善；土拍市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊比例加大，溢價(jià)率處于歷史低位，中長(zhǎng)期來(lái)看，土地市場(chǎng)的良好環(huán)境將促使強(qiáng)信用房企盈利率先企穩(wěn)。

責(zé)任編輯：馮體煒

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