二手房迎來洗禮，“3大新危機”步步逼近，剛需和房企有福了

文：小余

我們不難發現，今年以來，針對二手房的管控頻出。一方面，由于國家頒布了貸款集中管理制度，對于個人住房貸款審批進行了限額，到了下半年部分地區就開始對二手房貸款進行了停貸。另一方面，二手房指導價，這個開創性的政策，也正在全國推廣。部分地區還專門在二手房交易服務平臺，上線了個人自主掛牌房源功能。

截止目前我國已有12個城市發布了二手房指導價機制。其中包括深圳、廣州兩個一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥這6個二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個三線城市。從出臺的城市來看，主要瞄準的都是房價漲幅較大的熱點區域。

受政策的影響，各地8月二手房成交量也在加速下滑。據8月易居研究院監測的13個城市，二手房成交量約為5.7萬套，環比大跌17.9%，同比暴跌36.6%。其中，包括了出臺二手房指導價的深圳、東莞、成都、無錫，以及北京、深圳、杭州、成都、金華、無錫6城。

就拿最開始出臺二手房指導價相關政策的深圳來說。作為高速發展的一線城市，更是一度成為了炒房客心中的永漲神話。但當一系列政策出臺后，早在國家統計局公布了7月70城房價變動數據中，就成為了一線城市中唯一一個二手房房價下跌的城市。

不僅價格在下跌，據數據顯示，今年上半年，深圳二手住宅僅過戶2.8萬套，環比下降45%，同比下降35%，過戶量也創下了近三年來的新低。其中6月成交僅2575套，也創下了自2013年以來的新低，甚至與2008年金融危機發生時差不多。

再以長期居高不下的廣州來看，在各地二手房市場開始普遍降溫時，廣州二手房價格卻在持續上漲。據國家統計局數據顯示，7月份廣州二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，同比上漲12.2%，位居全國首位。上半年二手房整體交易活躍，成交量同比增長57.2%，共成交75212宗。

對此，廣州也開始放大招。8月31日晚，廣州市住建部發布了《建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，據通知顯示，將首批96個位于成交活躍的熱點區域的住宅小區，推出二手住房交易參考價格。此前中介報價18萬左右的樓盤，二手房交易參考價全部都在10萬元/平方米以下。據悉，此次參考價最高的小區，才僅為96957元/平方米，而一些中介平臺上該小區成交均價已達了153838元/平方米。抑制二手房價格已經勢在必行了。

由此可見，今年下半年二手房的路可能將越走越窄了，目前來看二手房市場3大危機也將步步逼近：

學區房寒冬將來臨

從各地建立的二手房指導價機制來看，主要針對的都是房價漲幅較大的熱點地區和熱點小區。其中，學區房就是調控的重點。據不完全統計，目前，北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13個城市集中進行了對學區房的整治。作為高升值的房產，學區房或也將走下神壇了。

二手房貸款越來越難了

上述也提到了，今年國家除了遏制二手房高熱外，對于二手房貸款方面也收緊了政策。據悉，目前，我國合肥、深圳、南京、武漢、連云港等城市都出現了銀行房貸業務收緊情況，并且部分銀行還暫停了對二手房貸款業務?；蛘邔Χ址糠抠J進行延遲放款，據了解有的地方甚至壓了5個月不放款，部分銀行放款也都會優先買新房的剛需。不僅如此，除了貸款延遲外，二手房貸款利率也有所上升，有的城市甚至達到了6%。未來，購買二手房的買家，月供可能會更多了。

國家大力推進租賃房入市

除了出售，二手房還有另一種賺錢的方式，那就是租房。因此，為了打擊二手房繼續高熱，國家還在積極推出保障性住房，印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，將由政府進行土地，財政，金融等政策的支持。在未來，政府監管的大量租賃房將進入市場，為確保年輕人有房，政府將會提供更多公租房，這類房安全性高、廉價、也更有保障。

當然，在二手房買賣受影響的環境下，對于普通有房族來說也不用太擔憂。最應該擔憂的是炒房客，二手房遇冷，貶值速度只會越來越快，手里有多套二手房的，也將越來越難變現?？赡苓€將會迎來一波拋房現象，價格在一定程度上也會出現走低，對于還沒買房的剛需來說，其實是一大好消息。

此外，不僅是剛需一族，二手房遇冷，最得利的還是出售新房的房企。一般情況下買二手房，都是圖的都是學區房的地理位置，以及價格。雖然二手房價格下跌，但二手房房貸利率在提高，且辦貸款還困難，這樣一來，愿意買新房的人也只會更多。房子是用來住的不是炒的，在國家積極的政策下，房地產市場也將逐漸地歸于理性化，平穩化的發展趨勢。